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银行拧紧个人房贷阀门 房地产企业面临生死考验

“五一”以来,一股极度紧张的空气在全国楼市扩散开来,让开发商感受到了前所未有的压力。开发商的一条输血大动脉——销售回款近一时期迅速放缓,将那些以该款项为现金流主要来源的企业逼到了悬崖边缘。

  七部委“组合拳”的威力开始释放,国家针对房地产市场进行的宏观调控露出了强硬的一面。

  诱因:银行拧紧个贷阀门

  众所周知,国内房地产开发企业自有资金实力普遍不强,银行开发贷款和商品房预售回款是其现金流的主要来源。预售回款的组成中,少部分来自业主的首付款,大部分来自银行发放的按揭款。在国家严格开发贷款的审批后,开发商对预售回款的依赖更重了。

  据悉,现阶段销售回款放缓主要因为银行发放个人按揭款的审核程序变严格、速度变慢,100万元以上额度的贷款申请难度和拒贷率都在增加,银行联网让那些高负债人群暴露出来。“现房按揭更难办,因为开发商不再帮着做担保了,买家断供的风险都要银行自己承担,银行也害怕”,一位业内人士直言相告。在记者看来,当前市场喊降的呼声也是让银行放贷变谨慎的一个原因。 一旦房价下跌,银行手中由于业主断供而形成的不良资产处置难度也会加大,拍卖收益有可能抵不上债务。

  销售回款放缓的另一个原因是部分楼盘自身销售不利。在政策频繁作用于房地产市场的当口,持币观望者与日俱增。而6月1日起开始执行的营业税征收办法更是重挫了短线投资者。“不瞒你说,从3月份开始包括我们在内的好几个高档楼盘就卖不动房子了,做网上签约登记的好多都是早就卖出去刚补手续的”,一个主打投资客户的楼盘开发商告诉记者。

  记者还从三四个项目的售楼处了解到,如今开发商对一次性付款客户的优惠幅度比做按揭的客户大了,此前开发商对两类客户多是一视同仁的。这从另一个侧面证实了个人按揭不再像从前那样容易审批通过了,开发商更欢迎无需贷款的客户。

  情势:银根收紧、钱关高筑

  进入宏观调控以来,原本日子过得很轻松的房地产商的经营环境不断“恶化”:先是不允许让建筑商垫资建设了;接着经历一个“8·31”大限,土地全面实行招、拍、挂,土地价格向价值回归,买块地动辄数亿元,而且交的是真金白银;央行出于金融风险的考虑,此时又来了个釜底抽薪——严格发放开发贷款;加上目前银行开始动手的加强个贷审核、减少放贷量——招招式式直指开发商两大命门:地根和银根。

  如今,由于开发商面前需要迈过的钱关陡然升高,源头活水却越来越少,企业生存环境恶化已是不争的事实。

  今年以来,以北京为代表的一些城市主流媒体房地产行业广告大幅度下滑,有新盘放量减少、存量房不愁卖的因素,也有因为客户观望、项目卖不动干脆也不再推广的因素,此外也不排除开发商资金吃紧不得不减少各方面预算开支的影响。一位销售经理就曾私下透露:该项目每天的销售回款都被老板盯着收走去交新地块的出让金,产品推广活动经费早被砍掉。

  后果:高危企业命运堪忧

  显而易见,在这一轮行业危机中,处于高速扩张期、资金压力比较大的企业和主攻高端市场的企业首当其冲。采取保守财务政策、追求稳健发展的企业,定位中低端市场的企业,以及像万通地产那样提前转换了开发模式的企业胜算会高一些。

  就是在政策调整风声一阵紧似一阵的5月份,以珠江绿洲、珠江罗马、郦城、华侨城、国美家园为代表的北京数家在售楼盘纷纷热销报捷。这些产品能够逆市旺销的一个具有共性的原因就是主力客户定位在自住需求旺盛的中产阶层、产品性价比高。

  市场反映,目前感觉销售压力最大的住宅产品是包括豪宅在内的高档住宅。此类产品客户购买动机中多带有投资性质。当前政府对投机购房行为的打压削弱了其购房欲望,同时首付比例的增加、银行按揭的严格都会影响成交量。

  那些扩张迅速、把现金流押宝在销售回款上、自有资金实力有限的企业,资金链条会比以往绷得更紧。这种状态持续的时间若超过开发商承受极限,这类企业将难逃破产或被兼并的命运。

  应对:修习冬眠功,等待春天

  在房地产市场持续稳定发展的若干年,开发商们一直认定“发展是硬道理”,在国家相关政策的鼓励下,在土地交易公开化的推动下,原本地域色彩浓郁的房地产开发还形成了跨地域经营的潮流,市场迅速培育出了一批全国性开发企业。2003年到2004年,更被诸多企业视作大规模扩张年,一度被视为“楼市黑马”的顺驰就是在这期间抓住圈地的最后机会完成了企业的高速度、大规模扩张。与其先后展开扩张动作的还有复地、绿地等一批企业。国内市场上的重量级企业甚至在去年年底还展开了百亿销售额冲关竞赛。

  如今,在冷酷的金融环境和严峻的市场形势下,寻求资金合作将成为未来一个阶段大部分开发商的工作重点。同时,收缩战线也将成为更多企业应对不利环境,实行自我保全的无奈之选。

  但是,专业人士指出,开发商降价卖房的可能性暂时还不大。因为,早有一些具备资金实力的中外企业在瞄着这个产业准备进入,有接盘者环伺左右,同时还有真实需求支撑(只不过需求因政策影响释放放缓)的产品不会轻易言降。另外,客户买涨不买跌的心理也是开发商不敢轻易舞动降价大旗的忌惮所在。

  有业内人士乐观估计,国家不会抛弃房地产这个国民经济支柱产业,所以当前的状况是特殊时期的特殊表现,不会维持太久。诚如斯言,大家就学着动物“猫冬”吧,保存实力等待春天再出击。

  “五一”以来,一股极度紧张的空气在全国楼市扩散开来,让开发商感受到了前所未有的压力。开发商的一条输血大动脉——销售回款近一时期迅速放缓,将那些以该款项为现金流主要来源的企业逼到了悬崖边缘。

  七部委“组合拳”的威力开始释放,国家针对房地产市场进行的宏观调控露出了强硬的一面。

  诱因:银行拧紧个贷阀门

  众所周知,国内房地产开发企业自有资金实力普遍不强,银行开发贷款和商品房预售回款是其现金流的主要来源。预售回款的组成中,少部分来自业主的首付款,大部分来自银行发放的按揭款。在国家严格开发贷款的审批后,开发商对预售回款的依赖更重了。

  据悉,现阶段销售回款放缓主要因为银行发放个人按揭款的审核程序变严格、速度变慢,100万元以上额度的贷款申请难度和拒贷率都在增加,银行联网让那些高负债人群暴露出来。“现房按揭更难办,因为开发商不再帮着做担保了,买家断供的风险都要银行自己承担,银行也害怕”,一位业内人士直言相告。在记者看来,当前市场喊降的呼声也是让银行放贷变谨慎的一个原因。 一旦房价下跌,银行手中由于业主断供而形成的不良资产处置难度也会加大,拍卖收益有可能抵不上债务。

  销售回款放缓的另一个原因是部分楼盘自身销售不利。在政策频繁作用于房地产市场的当口,持币观望者与日俱增。而6月1日起开始执行的营业税征收办法更是重挫了短线投资者。“不瞒你说,从3月份开始包括我们在内的好几个高档楼盘就卖不动房子了,做网上签约登记的好多都是早就卖出去刚补手续的”,一个主打投资客户的楼盘开发商告诉记者。

  记者还从三四个项目的售楼处了解到,如今开发商对一次性付款客户的优惠幅度比做按揭的客户大了,此前开发商对两类客户多是一视同仁的。这从另一个侧面证实了个人按揭不再像从前那样容易审批通过了,开发商更欢迎无需贷款的客户。

  情势:银根收紧、钱关高筑

  进入宏观调控以来,原本日子过得很轻松的房地产商的经营环境不断“恶化”:先是不允许让建筑商垫资建设了;接着经历一个“8·31”大限,土地全面实行招、拍、挂,土地价格向价值回归,买块地动辄数亿元,而且交的是真金白银;央行出于金融风险的考虑,此时又来了个釜底抽薪——严格发放开发贷款;加上目前银行开始动手的加强个贷审核、减少放贷量——招招式式直指开发商两大命门:地根和银根。

  如今,由于开发商面前需要迈过的钱关陡然升高,源头活水却越来越少,企业生存环境恶化已是不争的事实。

  今年以来,以北京为代表的一些城市主流媒体房地产行业广告大幅度下滑,有新盘放量减少、存量房不愁卖的因素,也有因为客户观望、项目卖不动干脆也不再推广的因素,此外也不排除开发商资金吃紧不得不减少各方面预算开支的影响。一位销售经理就曾私下透露:该项目每天的销售回款都被老板盯着收走去交新地块的出让金,产品推广活动经费早被砍掉。

  后果:高危企业命运堪忧

  显而易见,在这一轮行业危机中,处于高速扩张期、资金压力比较大的企业和主攻高端市场的企业首当其冲。采取保守财务政策、追求稳健发展的企业,定位中低端市场的企业,以及像万通地产那样提前转换了开发模式的企业胜算会高一些。

  就是在政策调整风声一阵紧似一阵的5月份,以珠江绿洲、珠江罗马、郦城、华侨城、国美家园为代表的北京数家在售楼盘纷纷热销报捷。这些产品能够逆市旺销的一个具有共性的原因就是主力客户定位在自住需求旺盛的中产阶层、产品性价比高。

  市场反映,目前感觉销售压力最大的住宅产品是包括豪宅在内的高档住宅。此类产品客户购买动机中多带有投资性质。当前政府对投机购房行为的打压削弱了其购房欲望,同时首付比例的增加、银行按揭的严格都会影响成交量。

  那些扩张迅速、把现金流押宝在销售回款上、自有资金实力有限的企业,资金链条会比以往绷得更紧。这种状态持续的时间若超过开发商承受极限,这类企业将难逃破产或被兼并的命运。

  应对:修习冬眠功,等待春天

  在房地产市场持续稳定发展的若干年,开发商们一直认定“发展是硬道理”,在国家相关政策的鼓励下,在土地交易公开化的推动下,原本地域色彩浓郁的房地产开发还形成了跨地域经营的潮流,市场迅速培育出了一批全国性开发企业。2003年到2004年,更被诸多企业视作大规模扩张年,一度被视为“楼市黑马”的顺驰就是在这期间抓住圈地的最后机会完成了企业的高速度、大规模扩张。与其先后展开扩张动作的还有复地、绿地等一批企业。国内市场上的重量级企业甚至在去年年底还展开了百亿销售额冲关竞赛。

  如今,在冷酷的金融环境和严峻的市场形势下,寻求资金合作将成为未来一个阶段大部分开发商的工作重点。同时,收缩战线也将成为更多企业应对不利环境,实行自我保全的无奈之选。

  但是,专业人士指出,开发商降价卖房的可能性暂时还不大。因为,早有一些具备资金实力的中外企业在瞄着这个产业准备进入,有接盘者环伺左右,同时还有真实需求支撑(只不过需求因政策影响释放放缓)的产品不会轻易言降。另外,客户买涨不买跌的心理也是开发商不敢轻易舞动降价大旗的忌惮所在。

  有业内人士乐观估计,国家不会抛弃房地产这个国民经济支柱产业,所以当前的状况是特殊时期的特殊表现,不会维持太久。诚如斯言,大家就学着动物“猫冬”吧,保存实力等待春天再出击。

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